【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】戴德梁行發(fā)布5月中國住宅市場月報，報告中指出中國房產(chǎn)業(yè)在政府一手打房，一手增加保障性住房供給的刺激下，中國房企大受打擊，已出現(xiàn)促銷優(yōu)惠提前入市的現(xiàn)象，也讓剛性需求仍然旺盛的主要城市成交量較4月大幅提收，至於成交價部份一線城市普遍小幅下滑，二線城市則仍維持成長力道，小幅成長5.7%。

受物價全面上漲趨勢及流動性持續(xù)過剩影響，中國通脹保持高位運行預(yù)期仍未鬆動。中國國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年5月甲類消費物價指數(shù)同比上漲5.5%，創(chuàng)2008年7月以來新高，預(yù)料貨幣政策緊縮動力持續(xù)，實體經(jīng)濟信貸需求將逐步放緩：2011年5月末M2同比增速進一步回落至15.1%，為2008年11月以來最低，保持低於16%的調(diào)控目標(biāo)，M1同比增速繼續(xù)下探至12.7%，為2009年2月以來最低。

中國央行公開市場回籠由於利率倒掛而持續(xù)低量發(fā)行，加之6月央票和正回購到期量合計逾人民幣6000億元，市場資金或?qū)⒃倥R寬鬆局面，流動性回籠壓力劇增，致使央行繼續(xù)強化其數(shù)量緊縮的貨幣政策力度：自2011年6月20日起，年內(nèi)第6次上調(diào)大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點至歷史新高 21.5%，上半年內(nèi)每月一調(diào)的頻率已累計鎖定商業(yè)銀行約 2兆1840億元資金，目前看來，12次上調(diào)存準(zhǔn)率和4次加息後，總體經(jīng)濟及信貸需求溫和回落格局已定。

存款準(zhǔn)備金一再上調(diào)致使銀行收緊放貸力度倍增，開發(fā)商境內(nèi)融資難度加碼，5月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得的新增信貸資金總額約為1,693億元，佔房地產(chǎn)開發(fā)資金月新增量的24%，為2009年以來新低。其中國內(nèi)貸款及個人按揭貸款月新增額分別為1003億元及690億元，維持今年以來較低位，而房企自籌資金比重升至歷史高位，5月新??增額為3000億元，環(huán)比4月上漲27%，目前多數(shù)房企已成功打開境外融資局面，以發(fā)行美元或人民幣債券，優(yōu)先票據(jù)及短期融資券等方式發(fā)力海外資本市場盤活資金。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級，中國政府逐步出臺觸及房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展核心問題的相關(guān)政策：5月25日，銀監(jiān)會印發(fā)“關(guān)於支持商業(yè)銀行進一步改進小企業(yè)金融服務(wù)的通知”，支持改善商業(yè)銀行對中小企業(yè)的金融服務(wù)，通過縮短貸款審批流程，對小企業(yè)不良貸款比率實行差異化考核，提高小企業(yè)不良貸款率容忍度等方式，降低中小企業(yè)貸款門檻，同時，保障房建設(shè)再被提速，隨著2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)進入執(zhí)行核心期，財政部已累計下?lián)?011年中央補助保障性安居工程專項資金617億元，並下發(fā)通知要求各地切實落實保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進度，同時要求各地按照當(dāng)年實際繳入國庫的招標(biāo)，拍賣，掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)取得的土地出讓收入，扣除相關(guān)規(guī)定項目後，嚴(yán)格按照不低於10%的比例安排資金，統(tǒng)籌用於保障性安居工程建設(shè)。

在限購令和信貸緊縮格局下，開發(fā)商推盤及促銷優(yōu)惠提前入市，加之處於政策穩(wěn)定期的市場觀望情緒逐步消退，5月市場成交量因剛需購買力釋放而大幅上揚。根據(jù)戴德梁行戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市環(huán)比4月大漲30.4%，其中深圳因降價促銷樓盤行情大漲，致成交上升51.2%，北京則因中低價位樓盤（特別是保障房）集中成交，環(huán)比漲幅為41.1%，二線城市環(huán)比4月亦上漲15.4%，其中天津市場大幅逆轉(zhuǎn)4月跌勢，成交環(huán)比漲幅為80.7%，廈門則因島外大體量低價產(chǎn)品集中推盤，成交環(huán)比上升60.5%。

價格方面，剛需產(chǎn)品價格明顯鬆動，加上部分城市實施“限價令”，中小戶型價格環(huán)比增幅持續(xù)下滑，一線城市成交均價全面滑落，比4月下跌為1.5%：其中北京及廣州降幅相對突出，同為3.8%，二線城市成交均價暫持平穩(wěn)，環(huán)比漲5.7%。

從十大樣本城市住宅庫存量上分析，短期內(nèi)多數(shù)城市將維持供過於求局面：武漢及廈門（特別是島外項目）的庫存過剩狀態(tài)因持續(xù)放量市場供應(yīng)再度深化，去庫存時間（截至2011年年4月末）續(xù)升至近年以來高位，分別為18.3個月及9.1個月，而長沙及上海的負(fù)庫存狀態(tài)改善趨勢明朗，庫存補足時間分別降至1.7及0.3個月。

DTZ戴德梁行跟蹤研究北京，上海，深圳，廣州四大一線樣本城市2010~2011年分月十大熱銷樓盤，發(fā)現(xiàn)迎合剛性需求的普通住宅項目備受市場青睞，促使5月中高端及豪宅產(chǎn)品成交佔比（以銷售套數(shù)計算）由年初峰值的72%大幅回落至當(dāng)月的36%，為 2010年8月以來最低。